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2019

08-10


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地下车库所有权法律问题研究
关于地下车库的所有权,理论和实践圈一直被认为处于无处可寻的状态。由于地下车库是由房地产开发商建造的,他们已经获得了在建筑物最深的基础平面和其他附件之下一定深度使用土地的权利,所有权问题实际上是范围内的地下空间。所有权的主体,两者的权利应该是完全一致的。因此,为了准确定义地下车库的所有权,有必要首先准确地确定这部分地下空间的所有权。为此,笔者从空间权利的法律性质,土地使用权与空间权利之间的法律关系入手,探索地下车库地下空间的所有权,进而探索地下车库的所有权。收入并排除他人非法干涉的权利。空间利用权以空间为对象,即由长度,宽度和高度表示的三维空间,具有独立的属性值和独占控制的可能性。作为一种用益物权,使用空间的权利必须遵循物权法的基本原则,即产权法律原则,一物一性原则,宣传原则和公信力原则。空间利用权主要包括以下几个方面:第一,空间利用权的对象是表面上下一定范围的空间。至于空间“数量”的范围,首先,它取决于建设和规划等行政部门的规定。其次,它必须满足在表面上建造和使用建筑物和附件所需的空间。如果权利人使用空间超出了“数量”的范围,则构成对他人空间权利的侵犯。其次,权利人必须按照规定的目的使用空间。空间的使用由建设,规划等行政管理部门决定。人们必须按照规定的目的开发和使用空间,否则将受到建设和规划等行政部门的处罚。第三,权利人有权独立控制某些空间,并将其他人排除在非法干扰之外。一方权利的原则,一旦确定了空间权利,权利人有权独家使用,这一权利可以有效打击非法侵犯第三人的权利。由于空间使用权的对象是地表上下的一定范围的空间,因此在建造和使用地上建筑物和结构时,土地使用权人还必须在地球表面的一定范围内使用空间。否则,土地使用权人不能发展和使用土地,以顺利实现其经济利益,从而导致土地使用权和法律冲突的使用权空间。要解决这一冲突,有必要通过立法。规定土地使用权人在土地使用权的同时取得土地一定范围内的土地使用权,并制定具体和可操作性标准,确定土地使用权的“数量”。表面上方和下方的一定范围的空间。中国现行的“土地管理法”,“城市房地产管理法”,国务院“城市国有土地使用权转让和转让暂行规定”等法律,法规和规章明确规定,拥有土地使用权可以依法支付给单位和个人。使用时,不清楚土地使用权人是否有权在一定范围内获得空间使用权,更不用说在一定范围内的空间使用权的标准。表面。这些问题受未来太空权利立法的约束。笔者认为,除法律,土地使用权转让和转让合同外,立法还应认识到,地表一定范围内的空间使用权也随着土地的转让和转让而转移和转让。使用权。该上下空间直接相关,这决定了土地使用权的范围不仅包括地表,还延伸到地表上下空间。因此,除法律和土地使用权转让以及转让合同外,土地使用权人必须从地面上下取得一定的范围。空间控制权121(P482)。同时,土地使用权人不仅获得了土地开发利用的土地使用权,而且还获得了地上和地下空间的开发,如建筑地上房屋,附属物,地下车库等。 。如果您不承认土地使用权,土地使用权的使用价值将大大降低。当然,必须强调的是,土地使用权人只在一定范围内享有空间利用权。在范围之外使用空间的权利属于国家和集体。那么,如何界定一定范围内的空间,即如何确定空间“数量”的范围,各国的空间权利立法尚未明确界定。通常,它仅限于实际使用土地的空间。土地使用权人的土地使用权人有权控制土地使用权,即土地使用权人可以在土地上下使用一定范围的土地,用于合法使用土地或者依法使用。使用权,空间的范围取决于空间的目的。例如,如果用于种植或繁殖的空间,土地使用权的使用空间应包括地面上植物和动物生长所需的所有空间,以及地下植物的根系生长,太空,如果空间用于建造建筑物,土地使用权人使用权利的空间应为法律允许的建筑物高度,以及地下空间和建筑物通风所需的空间。建筑基础工程的稳定性。光传输所需的空间131.虽然中国现行法律没有明确规定土地使用权人的使用权范围,但地方立法进行了一些有益和有益的探索。例如,深圳市国土资源局起草的“城市地下空间使用规定(征求意见稿)”规定,如果表面上的土地使用权已经转移或分配,建筑物或附属物的建设是经批准,视为已取得土地使用权。在地表以下,地下空间正对着建筑物和附属物最深的基础平面,其他地下空间由政府依法转让。这意味着土地使用权持有人可以在审查草案生效后获得建筑物或附件最深处基础表面下方的地下空间。最深基础平面的深度应满足地面建筑物和结构基础工程的稳定性和安全性要求,并应由建设规划行政主管部门按照现代建筑理论和技术确定。因此,建筑物的土地使用权享有使用权的地下空间的范围可以定义为:建筑物最深基础平面下方的地下空间和包裹表面下方的其他附着物。毫无疑问,深圳市国土资源局的上述规定将为未来的太空权立法提供重要的立法,以界定土地使用权人的控制权范围。综上所述,由于地下车库建设的地下空间低于地面至建筑物及其他附属物最深的基础平面,这部分空间是土地使用权所有者,即房地产开发人员在表面上构建建筑物,附加对象的基本工程是必需的。 1见第五次审查的“物权法(草案)”第76条。使用地下车库地下空间的权利属于房地产开发商。地下车库的原始所有权也应该属于真正的estate开发者。 II。关于地下车库所有权若干意见的分析中国现行立法尚未对地下车库的所有权作出具体而明确的规定。目前,地下车库的所有权主要有以下观点:第一种观点是地下车库是商品房的辅助设施,或地下车库是相对于主要物体的商品房的奴隶物。当商业房屋出售给业主时,地下车库作为奴隶或附件的所有权也转移给社区的所有业主。第二种观点认为,在社区出售商品房后,社区的土地使用权区域已全部分配给业主。社区的土地使用权由社区的所有者享有,开发商不再享有社区的土地使用权,因而不再享有地下车库的所有权14.第三种观点是,如果产权住宅小区的地下车库是由房地产销售合同中的开发商和买方规定的,房产的所有权是根据协议确定的。如果没有协议或协议不明确,则推定产权属于买方。第四种观点认为,住宅社区地下车库的产权由房地产销售合同中的开发商和买方同意,并确定了房产的所有权。没有协议或协议。当时,假设其产权属于开发商。第五个观点是住宅区的地下车库取决于建筑成本是否已包含在商品房的成本中。当开发商不计算住宅区地下车库的建设成本时,该物业属于开发商,反之亦然。总共151.第六种观点是社区的地下车库取决于地下车库的建筑面积是否包含在商品房的集合区域。如果已经包括在社区商品房的泳池区域,当社区业主购买商品房时,购买的商品房的建筑面积(​​称为分配区域)包括建筑面积地下车库。在这种情况下,地下车库地下车库的产权应由所有业主拥有,相反,如果地下车库的建筑面积不包括在商品房的泳池区域,地下车库的产权应属于开发商。 151.根据第七种观点,地下人防工程改造后的停车位归国家所有,但停车位的投资者和建造者有权使用和受益。 161.虽然上述各种观点科学合理,并具有一定的法律依据,但它们并非从地下空间权利的角度探讨地下车库的所有权,其中很多都是有偏见的。现在一个接一个。关于第一种观点。根据这种观点,地下车库作为社区的配套设施之一,是商业住宅的辅助设施。它应该像道路和管道。这是房子的财产,应由房主共同使用。销售合同没有特别协议。在物体的情况下,物体应与主要物体(房屋)一起出售和转移。这个视图简单地将地下车库和房屋之间的关系等同于主要物体和物体之间的关系,并没有正确地定义地下车库和房屋之间的法律关系,从而导致地下车库识别中的错误所有权。由于地下车库与地面房屋之间的关系与水电与房屋,电梯和建筑物之间的关系不同,地下车库不仅有使用区域和建筑面积,还可以离开集团上的房子ND。建筑物是独立的,具有作为所有权对象的必要特征,从物理形式,地下车库可以通过划线与其他停车位分开,具有结构独立性,也可以与地面上的房屋一起使用。相分离并单独使用,并且可以在空间中单独和单独存在。可以看出,地下车库和房屋之间没有主从关系。地下车库不是房子的附属物。房屋的所有权转让并不意味着地下车库的所有权和使用权也被转让。关于第二种观点。这种观点的理论支持点应该是:在地面上出售建筑物和附属物,以及被占地区内的土地使用权也将被转让,在出售住宅房屋后,土地使用权将转移到所有社区的所有者和社区。转让土地使用权后,社区地下车库的所有权也转移。是的,地面上的建筑物和附属物是随着土地使用权的转让而转移的,但这只是指地面上的建筑物,不包括使用地下空间建造的地下车库。地下车库属于地下建筑。上述转让的原则不适用。由于地下车库的建造和使用的独立性,虽然地面上的建筑物和附件被出售,但开发商不再享有使用土地的权利,但仍然可以拥有地下车库。此外,开发商首先建造了地下车库,房屋和其他建筑物,然后将房产出售给所有业主。然后,业主获得了房地产权证,主管部门在房地产权证上登记了土地使用权区,这是另一方表明开发商在出售后仍然可以享受地下车库的所有权。住宅和土地使用权的转让。关于第三种观点。这种观点可以通过开发商和买方之间的协议确定地下车库的所有权,但不能一概而论。如果住宅区的地下车库的建筑面积已包含在住宅区的商品房区域内,则业主购买的商品房的建筑面积(​​称为共享区域)已包括地下车库的建筑面积。在这种情况下,地下车库的产权应由所有业主拥有。发展商不得通过协议将地下车库作为自己的地下车库,如果社区地下车库的建筑面积不包括在商品房的公共住房区内,开发商和购买者可以确定地下协议。车库的所有权。同时,这种观点也认为,当开发商和购买者之间没有达成协议或协议时,推定产权属于社区买家,这违背了地下空间权利的原则。前一篇文章确定了地下车库的归属。应修改如下:当开发商与买方之间没有协议或协议时,除非住宅区地下车库的建筑面积已包含在商品房的公共住房区内,产权属于开发商。关于第四种观点。这个观点应该修改如下:如果住宅区的地下车库的建筑面积不包括在商品房的公共住房区域内,开发商和购买者可以规定房产的所有权。出售房屋的合同。如果没有协议或协议不明确,则推定财产所有权。它由开发人员拥有。关于第五种观点。也就是说,如果地下车库建设成本不包括在房价中,则地下车库属于开发商。否则,它属于所有的所有者,也就是说,无论谁承担拥有地下车库产权的地下车库的建设成本,即成本决定所属。这种观点是错误的。由于某种商品的制造成本包含在另一种商品的成本中,因此它永远不是确定所有权的基础。例如,电视制造商将生产中的废品成本计算为成品的成本,但永远不会得到法律认可。消费者购买电视机后,他还拥有相应废料的所有权,电视生产线也通过折旧逐年收取成本,但法律永远不会假设在折旧完成后,生产线的所有权属于多年来形成的电视购买。所有。因此,不可能将地下车库的建造成本作为确定地下车库所有权的标准包括在商品房中。关于第六种观点。这种观点无疑是正确的,但这是不可行的,因为自1995年9月8日起,建设部颁布了“商业建筑销售面积计算和公共建筑面积分享规则(试行)第8条”共同建筑面积的部分组成:电梯井,楼梯间,垃圾车道,变压器室,设备室,公共门厅和过道,地下室,值班室及其他为整栋大楼提供服务的公共房屋和管理楼宇的功能建筑区域,“第9条
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